jueves, 19 mayo 2022

Merlin obligada a reestructurar su negocio logístico: el valor de la innovación

Merlin Properties, una de las Socimis más grandes de España, está en mitad de una reestructuración de su negocio logístico. Un área que supone una parte muy importante, y cada vez más, de los ingresos de la compañía. La firma que preside Ismael Clemente está buscando nuevas estrategias para adaptarse a la nueva realidad del segmento y no quedarse atrás de sus competidores. En principio, estarían los de ser más verde y resolver los nuevos paradigmas de consumo. Pero en el fondo también aparece la limitación de terrenos en áreas que puedan suponer un foso frente a futuras irrupciones.

Hasta hace poco, el concepto del sector logístico parecía sencillo. Al fin y al cabo, simplemente era la construcción de una nave, con sus particularidades para cada uso, en un terreno asequible y con buenas conexiones. En esa lógica, algo simplificada, no entraban posibles disputas por zonas muy cercanas a las ciudades y mucho menos por suelos Premium en las zonas más céntricas. Ahora, sin embargo, todo ha cambiado.

Así, a medida que las tiendas físicas desaparecen del corazón de las ciudades, cada vez menos transitadas, los almacenes luchan por ocupar su lugar. El premio es que permite a los futuros inquilinos una fuerte reducción de costes, en forma de transporte, y mejorar su estatus medioambiental. Con esto último, también logra escalar posiciones en los nuevos paradigmas ESG. Pero ese camino triunfal en la conquista del centro de las urbes se complica a medida que las reaperturas insuflan oxígeno a minoristas y grandes cadenas.

MERLIN, REINVENTANDO EL SECTOR LOGISTA

«Las firmas logísticas pueden ver como su posición de favorito en el mercado flaquea a medida que los pares minoristas reviven con la reapertura de las tiendas», arranca el informe European Logistics Property Boom’s a Space Race realizado por la analista de Bloomberg, Susan Munden. En dicho estudio, la experta acerca en el sector, pone de relieve como las zonas Premium de las ciudades han empezado a convertirse en bienes muy preciados, y también muy limitados, dentro del segmento del negocio industrial.

Así, para Munden «la demanda de los ocupantes» cada vez está más “enfocado” a estos puntos clave que les permite «minimizar el transporte» y, con ello, «reducir la preocupación ambiental y los costes». Además, esos puntos estratégicos presentan más ventajas para las firmas inmobiliarias como servir de foso defensivo frente a nuevos eventos disruptivos como la conducción autónoma y la utilización de drones. Ambos, están todavía lejos de implementarse, pero hay que recordar que la planificación de un centro logístico para su posterior alquiler también debe ejecutarse a muy largo plazo.

Pero las limitaciones de terrenos son evidentes. Antes ya lo eran, con unos precios desorbitados. Durante el último año y medio se produjo una caída que dio entrada a este nuevo grupo, pero ésta se está revirtiendo a medida que la vacunación y la vida normal vuelve a las calles de las ciudades. Ahora, prevalece la imaginación y la innovación para sobrevivir.

En este sentido, Icade y Segro crearon una compañía conjunta para crear recientemente un centro de distribución subterráneo de última milla, para sortear los problemas de disponibilidad de suelo. Merlin ideó hace años el uso de los aparcamientos relativos a oficinas y centros comerciales en el centro de Madrid y Barcelona para el mismo cometido. El siguiente paso podría ser directamente el de utilizar esos parkings, o incluso los propios edificios enteros, para crear megacentros de venta, recogida y entrega.

LA FIEBRE VERDE

Dentro de esta nueva batalla en el sector logístico, los criterios medioambientales también adquieren una gran relevancia. En primer lugar, los edificios más cercanos son más responsables con el planeta al minimizar el transporte, pero también deben ofrecer más soluciones. En este sentido, Merlin ha empezado a desarrollar el autoconsumo a través de paneles solares. Pero se está quedando atrás. La propia Segro también tiene un plan expansivo para instalar paneles solares en los techos expansivos de los grandes almacenes. Además, de agregar cargadores de vehículos eléctricos en todas partes y apunta a tener cero emisiones de carbono para 2030.

En definitiva, el sector se está moviendo muy rápido y Merlin, pese a los avances, está obligado a acelerar para no quedarse atrás. Sin ir más lejos, las grandes firmas de la industria en Europa como la propia Segro, Tritax o LondonMetric superan en valoración a la española en relación a los activos. La excusa, menos dolorosa, es porque la inmobiliaria que pilota Clemente todavía tiene demasiado peso en minoristas, pero a medida que reabren el gap no se termina de cerrar. Quizás ha llegado el momento de dar un paso al frente para cambiar un sector por primera vez en su larga historia.

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