domingo, 27 noviembre 2022

Los secretos de BlackRock para el sector inmobiliario: larga vida a las oficinas

En la actualidad, existe una acalorada discusión acerca del futuro del trabajo en la oficina. Los académicos, entre los que se encuentran sociólogos o economistas, siguen estudiando todos los datos recopilados en el último acerca de productividad, rendimiento o satisfacción. Los empleados y empleadores, por su parte, discuten acerca de lo conveniente o no de seguir extiendo el teletrabajo. De fondo, los analistas e inversores en este tipo de activos intentan dilucidar ese futuro próximo para apostar por los próximos caballos ganadores.

BlackRock, la mayor gestora de fondos del mundo, ha intentado poner algo de luz en todo ello. Así, la firma se muestra optimista respecto de aquellos activos especializados en el alquiler de espacios para el trabajo. De hecho, su último informe semanal lleva el sugerente título de ¿El fin de las oficinas? En absoluto.

«La pandemia ha extendido la práctica del teletrabajo y ha generado dudas acerca del futuro de las oficinas. Creemos que las oficinas no han muerto«, señala en el arranque de dicho estudio. Aunque hay que prepararse para un cambio importante, dado que los efectos provocados por la pandemia cambiarán profundamente el sector. De hecho, BlackRock advierte que «la demanda agregada de oficinas en algunos mercados se reduzca», aunque prevé que el impacto sea menor del esperado.

Una de las razones principales es que, si bien las empresas esperan tener menos trabajadores en un mismo sitio, también están trabajando por dar un mayor espacio a cada empleado. Así, BlackRock opina que «creemos que el efecto puede ser menor del esperado debido al deseo de los inquilinos de tener espacios con menor densidad de ocupación y la necesidad de acomodar días de alta demanda».

EL EFECTO SERÁ DIFERENTE POR REGIONES, PAÍSES E, INLCUSO, CIUDADES

Una idea que defienden, a su vez, otros grandes grupos corporativos del sector inmobiliario. Así, en una reciente encuesta publicada por la firma CBRE se asegura que «solo el 9% de las grandes empresas esperaban reducir significativamente sus espacios de oficina a largo plazo, en comparación con el 39% el pasado septiembre». Una caída significativa que junto a los actuales contratos existentes en el sector limitan el posible impacto en las cuentas de los arrendadores, al menos, en el corto plazo.

Prevemos que los inmuebles de oficinas de alta calidad, normalmente espacios grandes, se beneficiarán a costa de las más pequeñas

Aun así, los efectos, según señala BlackRock, serán diferentes en función del tipo de activos o de su localización. Incluidas las diferencias por regiones, países e incluso ciudades. «Por ejemplo, prevemos tasas de ocupación mucho más altas en partes de la región Asia-Pacífico, donde los hogares suelen ser pequeños y menos adecuados para el teletrabajo», explica la gestora de fondos en su informe.

«Prevemos que los inmuebles de oficinas de alta calidad, normalmente espacios grandes de nueva construcción con más flexibilidad y mejores credenciales en materia de sostenibilidad, se beneficiarán a costa de oficinas más pequeñas, con menor eficiencia energética y fuera de las ubicaciones centrales. Otros factores que probablemente contribuyan a la dispersión de los resultados incluyen la proximidad a los principales nodos de transporte, la facilidad de acceso de los empleados en coche y la calidad de la gestión del edificio», señalan los analistas de la firma sobre algunas de las claves para los activos más rentables.

APUESTA POR: EDIFICIOS VERDES, ALMACENES Y LA INFLACIÓN

Pero hay más catalizadores que permitirán al sector inmobiliario generar mayores flujos de efectivo en los próximos años. Uno de ellos es el crecimiento de la inflación en la práctica totalidad de países del mundo que puede «favorecer las valoraciones del sector inmobiliario». Incluso, en algunos de ellos, como EE.UU., se ha situado muy por encima de lo previsto, lo que supone un incremento tanto en las rentas como en valoración.

plataforma logistica Inversion.es

Otro de los puntos positivos que ve la gestora de fondos en torno al sector inmobiliario es la buena evolución de los activos logísticos como los almacenes. «Los inmuebles que se han beneficiado de las tendencias estructurales aceleradas por la pandemia, como los almacenes, han mostrado un buen desempeño y continúan atrayendo inversores», explican desde la gestora. Aunque advierte también que en «algunas partes del mercado se están acercando al pico de valoración».

Por último, la gestora de fondos también incide en la importancia que ha ido ganando todo lo relacionado con la sostenibilidad. De hecho, la previsión de BlackRock es que «los ‘edificios verdes’, probablemente se comercializarán con una prima sobre los activos no sostenibles».

En definitiva, de cara a los próximos años el sector oficinas va a estar bajo la lupa de muchos inversores por el cambio tan importante que se está produciendo. Aunque para estar tranquilo de cara a esa transformación lo mejor sigue siendo apostar por edificios de alta calidad, amplios y sostenibles. Al fin y al cabo, la misma receta que cuando el común de los mortales no sabía lo que significaba covid o coronavirus.

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