martes, 29 noviembre 2022

Alerta por recesión: el mercado inmobiliario en EEUU se agrieta

Los tambores de recesión retumban con fuerza. La mano laxa de los bancos centrales ha conllevado la creación de posibles burbujas en Estados Unidos y especialmente en el mercado inmobiliario. Este sector es clave y sigue utilizándose como uno de los mejores termómetros para medir el sobrecalentamiento de la economía.

Los datos estadísticos de zonas residenciales muestran un mercado en formación de burbuja, pero hay ciertos condicionantes que apuntan a un «sobrecalentamiento», pudiendo provocar una contracción económica. Los precios en algunas zonas residenciales han superado los máximos históricos de la burbuja de 2008, a pesar de la desaceleración en el mercado. La excusa más recurrente para explicar el alza de estos precios es el incremento de los materiales de construcción debido a la inflación. Sin embargo hay otras de calado, como pedir una hipoteca con las condiciones actuales antes de sufrir los incrementos de los tipos de interés.

LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS, A VELOCIDAD DE CRUCERO

Pero no hablamos de viviendas nuevas, sino del conjunto, es decir, también de los inmuebles construidos antes de la aparición del alza de precios galopante. Pese a ello, la compraventa de viviendas está experimentando una velocidad de vértigo. Este hecho no es único de Estados Unidos, también en Europa y España se están registrando compraventas en muy pocos días pese a los elevados precios que se llegan a pedir. Pero este desequilibrio entre oferta y demanda no termina de estallar.

Una vivienda prefabricada en venta en San Diego por 100.000 dólares
Una vivienda prefabricada en venta en San Diego por 100.000 dólares

El mercado inmobiliario viene de una ganancia anual histórica en 2021, con récords de alquileres de viviendas unifamiliares, muy bajos niveles de ejecuciones hipotecarias y el mayor número de compraventa desde 2007. En este momento, los intereses de los préstamos hipotecarios en Estados Unidos han alcanzado los niveles más elevados de la última década, por encima del 4,5%, pero los precios, lejos de plegar las velas, continúan disparados. Sin embargo, con estos datos las principales promotoras de Wall Street se desmoronan entre un 15% y un 27% desde el inicio del año.

LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA, EN MÁXIMOS HISTÓRICOS

Las previsiones de las principales entidades del país apuntan que los precios seguirán subiendo, pero a un menor ritmo en los próximos trimestres. Y es que, a estos precios la demanda se planta y modera. El dinero ya no entra con facilidad en el sistema. Este pasado mes de abril, según Realtor, los precios de las viviendas registraron los niveles más elevados de la historia. Según CoreLogic, Phoenix encabeza las subidas con más de un 30% al alza anual, mientras en Las Vegas y San Diego se han disparado un 26% y un 25%, respectivamente. El precio medio de las viviendas ha alcanzado un nuevo máximo histórico. Tan sólo los compradores más pudientes pueden entrar en estos mercados.

Un rastreo por las inmobiliarias norteamericanas en esas zonas apuntan precios medios de entre 500.000 y 600.000 dólares. Las hay más caras y más baratas, como en la imagen, un prefabricado de 88 metros con dos habitaciones y dos baños por casi 100.000 dólares. La casa está situada a unos 20 km de la ciudad de San Diego. Algunos de los barrios de Las Vegas están secos en el lado de la oferta. Directamente no hay casas, y las pocas que hay están disparadas.

De esta forma, el consumidor medio se aleja cada vez de las viviendas debido también a los elevados intereses, pero los propietarios se resisten a bajar los precios. No hay prisa por vender en este momento por el lado de la oferta, mientras la demanda tiene que moverse con celeridad para evitar quedarse sin un techo. Por tanto, los precios se pueden mantener altos en el tiempo, hasta que se decida bajar. Y es que, apenas hay oferta disponible. Pero sin dinamismo en este sector, el frenazo económico será un hecho, más cuando se estima que todo el negocio inmobiliario tiene un peso de entre el 15% y el 17% del PIB de Estados Unidos.

LAS PRINCIPALES PROMOTORAS SE DESMORONAN EN WALL STREET

Con nombres propios, Aimco, American Tower, Prologis, Equity Residential y AvalonBay Communities caen con fuerza desde principios del año. Entre un 17% y un 27% desde enero, por encima del 14% que cae el Dow Jones, si bien este índice de la Bolsa aún no ha roto soportes de calado. El S&P 500 retrocede un 18%, mientras que el tecnológico Nasdaq se hunde un 30%. Las caídas en España son más livianas, del 4% para el Ibex 35. En Europa, secundan el movimiento de Wall Street con desplomes del 13% para el CAC-40 y el DAX alemán. El FTSE-100 de Londres apenas cede un 2,7%, siendo la Bolsa más importante.

«La situación es bastante compleja, puesto que los precios de la vivienda en Estados Unidos se encuentran en su pico más elevado, con escasez de la oferta, agregándole el aumento de la demanda de inmuebles, lo que genera mayores alzas en sus precios», ha explicado Diego Morín, analista de IG Markets a preguntas de INVERSIÓN. Además, «las ventas de viviendas cayeron algo más de un 7% el pasado mes de febrero, y estas fueron un 2,5% peor que en el mismo periodo de 2021, por tanto, podríamos decir que suenan tambores de recesión», ha sostenido.

FUERTES DESEQUILIBRIOS ENTRE OFERTA Y DEMANDA EN LA VIVIENDA

«Estamos viendo como la demanda supera a la oferta, produciéndose así un desequilibrio importante en el mercado inmobiliario de EE. UU», aunque por ahora sólo se ve un incremento de precios, «con posibilidad de estar creándose otra burbuja en el mercado«.

Según apunta, el problema se ha desarrollado desde hace bastante tiempo, con unos bancos centrales inundando el mercado de liquidez y con tipos de interés bajos, lo que ha desencadenado en incrementos de precios a máximos de 40 años. A este escenario hay que sumarle la pandemia, la guerra en el Este de Europa y los problemas en las cadenas de suministros. Todo ello, «puede desembocar en una recisión en los próximos meses».

Europa tendría más que perder que Estados Unidos

Sin embargo, la Reserva Federal de Estados Unidos mantiene entre sus previsiones una disminución de los precios como efecto de la subida de tasas. Aunque en opinión de Morín, «si continúan subiendo tipos de manera brusca, sobrecalentarán la economía, pudiendo entrar en una contracción económica». Si se activara esta situación, «Europa tendría más que perder que Estados Unidos» debido a que se sumaría una losa más en la economía, con un Banco Central Europeo de brazos cruzados. Y es que, si la institución de Christine Lagarde «incrementa las tasas de manera acelerada presionará mucho más a una economía que se encuentra con serios problemas».

¿HACIA LA ESTANFLACIÓN?

Por ahora, habrá que esperar a la finalización del primer semestre del año para hacer una valoración más exacta, según Morín. «Estamos en un entorno bastante complejo, con muchos escenarios que están provocando vaivenes en la recuperación económica después de la pandemia, por lo que es probable que se produzca una estanflación de continuar con un crecimiento en descenso y unos precios tocando máximos», ha sostenido.

¿QUÉ OTROS ESCENARIOS PODRÍAN ACTIVARSE?

A día de hoy, el ojo tiene que estar puesto en los bancos centrales, ya que ellos tienen la «llave» de la situación económica. En un inicio están retirando los estímulos, un movimiento que podría lastrar a la renta variable mundial. De hecho, el próximo mes de junio, la Fed comenzará con el drenaje de liquidez, pudiendo acelerar mucho más el freno económico. Por tanto, «es probable que, de continuar con estos avances, veamos una contracción económica a partir del tercer trimestre del año«, es decir, después del verano. Además, el analista de IG Markets ve con dudas las expectativas de crecimiento de cara al 2023. Andrew Bailey, gobernador del Banco de Inglaterra, ya ha augurado una contracción en Reino Unido para el próximo año.

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