jueves, 06 octubre 2022

El frenazo del inmobiliario empieza a preocupar a los inversores

En el mes de mayo, se inscribieron en los registros más de 60.000 compraventas de viviendas en España. La cifra es un 27,7% más interanual y también la más elevada en casi 14 años y medio, de hecho, no se había visto nada igual desde el 2008. Pero no fue algo puntual. De hecho, si se pone la lupa en el primer semestre del 2022 se llega a la misma conclusión. En concreto, se han realizado transacciones por 331.000 viviendas, una cifra histórica que nos retrotrae al punto álgido de la burbuja inmobiliaria española (el 2008). Los datos invitan a pensar con optimismo, de la economía y del sector, pero cómo ocurrió en ese fatídico año, algo no funciona en el mercado.

Eso puede volverse problemático. Y no se trata de la crisis energética o los problemas de suministro que maniatan a la industria o, al menos, no solo eso, ya que el propio sector inmobiliario está dando señales de agotamiento. Unas advertencias que llegan desde los llamados REITs minoristas de Europa que están cayendo a plomo en los mercados a medida que la amenaza de recesión y subida de tipos elevan “las preocupaciones sobre la angustia de los inquilinos”, explican fuentes cercanas al sector.

Los llamados REITs son las grandes firmas inmobiliarias que cotizan en Bolsa y son muy parecidos a lo que en España se conoce como Socimis. De hecho, algunas como la española Merlin Properties forman parte de esos propios índices REITs europeos. Por ello, su evolución en Bolsa se sigue con atención para conocer la salud de un sector que tiene un sin fin de pequeños inversores. Y en ese contexto, las primeras señales de alarma ya se están produciendo.

Por ejemplo, la misma firma que dirige Ismael Clemente se deja cerca de un 13% en los últimos meses; Klepierre, una inmobiliaria francesa entre las más grandes de Europa, pierde casi un 20%; Unibail Rodamco, otro gigante francés, se hunde hasta un 30%. Los inversores están empezando a recelar del ladrillo.

LOS CENTROS COMERCIALES VUELVEN A ESTAR EN EL PUNTO DE MIRA

Una de las características en común que mantienen los dos gigantes franceses y la firma española es su exposición a los centros comerciales. Principalmente, las dos firmas galas, de ahí que las caídas que experimentan sean mayores. Aunque hay otras cotizadas que todavía están sufriendo más, como es el caso de Hammerson, en Reino Unido, que pierde ya más del 40%.

Y es que los inversores están temiendo que las vastas extensiones de hormigón dedicadas al ocio sean las primeras propiedades en resentirse. De hecho, desde Bloomberg se apunta como posible causa de las caídas, al menos una de ellas, a “la presión sobre los valores de los centros comerciales y el riesgo de refinanciamiento”.

Así, los analistas apuntan a que “los REIT con alta exposición a los centros comerciales pueden enfrentar desafíos en el segundo semestre y hasta 2023, ya que la inflación de precios pesa sobre las ventas minoristas y los costos de los ocupantes, lo que limita el alcance para implementar aumentos de renta indexados. Los alquileres se estaban estabilizando, entre un 40 % y un 45 % por debajo del pico en el Reino Unido, y un 20 % menos en Europa continental, pero las consecuencias de la crisis de Ucrania pueden descarrilar una recuperación sin problemas.

Los ingresos en 2022 podrían registrar un rebote considerable con respecto a 2021, cuando las tiendas cerraron ampliamente en 1H y se deterioró el cobro de alquileres, pero la tendencia en 2H puede desmoronarse si los consumidores no logran mantener el gasto durante el pico estacional”.

ESPAÑA NO SE SALVA DE LOS PROBLEMAS

Pero que aparezcan con un peor rendimientos firmas francesas e inglesas no es sinónimo de que en España esa tendencia al empeoramiento sea menor. De hecho, ya se ha visto como Merlin Properties también acumula una caída importante, pese a que el peso de los centros comerciales sobre su balance es más pequeño. Pero además es que Klepierre o Unibail mantienen propiedades en España, que obviamente también están bajo presión.

Así, por ejemplo, Klepierre es dueño de La Gavia, Plenilunio y Príncipe Pío en Madrid; Maremagnum en Barcelona; Meridiano en Tenerife: Nueva Condomina en Murcia y Los Prados en Oviedo. Mientras que Unibail tiene hasta ocho entre los que destacan La Vaguada o Equinoccio en Madrid; Splau o Westfield Glóries en Barcelona o la Garbera en San Sebastián. En definitiva, que la presión sobre los efectos de los desequilibrios a nivel macro también se están dando en España. De hecho, ha sido uno de los países europeos con la inflación más alta.

¿SE PUEDE EXTENDER AL RESTO DEL SECTOR?

No solo puede, sino que ya se está extiendo. Por ejemplo, al de oficinas. Así, Inmobiliaria Colonial, una Socimi española dedicada prácticamente al alquiler de oficinas, retrocede en los últimos meses hasta un 27%. Gecina e Icade, dos REITs franceses también especializados en alquilar espacios para el trabajo, se dejan un 20% y un 27%, respectivamente. Por su parte, los gigantes de la logística como Prologis y Segro también se han dejado una parte importante de su cotización desde la primavera pasada. En concreto, la firma estadounidense pierde un 26%, mientras que la británica hasta un 30%.

En definitiva, los problemas en el sector inmobiliario parecen ir todos de la mano. “Es difícil para los REIT minoristas obtener capital fresco, lo que ilustra las fallas en sus estructuras. El acceso a la deuda es mejor, sin embargo, las demandas de los accionistas para mantener el apalancamiento bajo y la incertidumbre de los valores futuros de las propiedades pone a la gerencia en una camisa de fuerza de liquidez”, explican desde Bloomberg.

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