jueves, 01 diciembre 2022

La vivienda en EE UU rompe registros y cae con fuerza: ¿ocurrirá lo mismo en España?

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Sin oferta y con los tipos de interés al alza, el mercado de la vivienda en Estados Unidos se desmorona. La caída de precios, más que previsible, se niega aún en España, pese al aumento de los tipos de interés, la depreciación del euro y un fuerte desplome de la demanda debido a los elevados precios que aún se exigen para comprar una vivienda.

La recesión es un hecho al otro lado del Atlántico y se espera la destrucción de miles de puestos de trabajo, especialmente en el sector bancario y tecnológico, tras la fiebre por la rentabilidad durante la pandemia. Algunas grandes empresas del sector inmobiliario comenzaron a despedir personal durante el pasado mes de mayo ante la escasez de viviendas para comprar, pero la situación ha empeorado con el alza de tipos de interés por parte de la Reserva Federal.

Y es que, según el índice MBA, que muestra el interés de las hipotecas en la primera potencia occidental, el nivel que exigen las entidades financieras a los consumidores para acceder al crédito ha alcanzado el 6,5%, el nivel más elevado desde el punto álgido de la burbuja inmobiliaria de 2008.

Se espera que la agresividad del BCE vaya en aumento

Sin embargo, la situación es muy distinta a la de entonces. La banca concede los créditos únicamente a quienes pueden, en teoría, pagarlos, con un minucioso análisis de riesgo para evitar un incremento de la morosidad. Hace 14 años, para la concesión de hipotecas se incluyeron a personas desempleadas, sin ingresos ni beneficios, todo para continuar la rueda económica. Una burbuja especulativa que provocó una terremoto mundial y que aún colea en los mercados financieros.

LA ESCASEZ DE VIVIENDA PARA RESIDIR, UN PROBLEMA IMPORTADO

La situación actual es que apenas hay viviendas disponibles y los propietarios, lejos de mantener un perfil moderado, se han sumado a la especulación, elevando los precios a cotas no vistas desde 2006 y 2007 con la excusa de la gran demanda existente. Pocos en el sector se atreven a asegurar que el precio de la vivienda en España, especialmente en las grandes ciudades, caerá en los próximos trimestres. «La banca aprovecha a subir los tipos de interés al calor de la estrategia iniciada por el Banco Central Europeo, ¿pero quién logrará acceder al crédito a estos precios?», se preguntan fuentes del mercado consultadas por INVERSIÓN.

La vivienda, una oportunidad para vender
La vivienda, una oportunidad para vender

El Euríbor, el índice más utilizado para el cálculo de los intereses de las hipotecas, va camino del 3%, el doble del precio estipulado por el BCE para el euro y aún faltan nuevas subidas de tipos para controlar y estabilizar la inflación a cotas cercanas al 2%, como marca el mandato de la institución europea.

Estos niveles de inflación, insostenibles por otro lado, se sitúan en el 10,5% en España y en el 9,1% en la Eurozona. Por esta razón, «se espera que la agresividad del BCE vaya en aumento«, han sostenido fuentes financieras al respecto. Estas nuevas previsiones contrastan con las de finales del pasado año, pese a que la inflación se situó en la Eurozona en el 5,1% y en España iba camino del 7%.

LOS TIPOS DE INTERÉS HIPOTECARIOS EN EE UU SE ACERCAN AL 7%

La mayoría de analistas apuntó entonces que la institución presidida por Christine Lagarde no iba a mover ficha y los modelos apuntaban a una presión de precios a la baja. Sin embargo, en la mayoría de ellos se emplazaba a «monitorear» la inflación debido a la fuerte incertidumbre y escasa visibilidad que presentaba el entorno macroeconómico tras seis olas de la pandemia.

Con la invasión de Rusia a Ucrania y la demanda, los precios de todo tipo de bienes y servicios se ha disparado debido al incremento de la energía. Estos desajustes y desequilibrios han esquilmado los ahorros de los españoles, así como de los estadounidenses y reducido drásticamente la demanda en volumen, pero no en facturación.

Es decir, los consumidores gastan más por los precios, pero adquieren menos cantidad de productos. Lo mismo está ocurriendo con las viviendas en España. Los portales inmobiliarios apuntan a una «desaceleración» en el último tramo del año para este sector, más tras la sacudida en julio respecto a junio, con una caída de 10 puntos en la concesión de hipotecas. Algunos de ellos, sin embargo, creen además que este descenso en el crédito se debe a «la temporalidad estival«, como indican desde Fotocasa.

Pese al incremento del 2,3% en las hipotecas en el mes de julio, hasta alcanzar las 35.918 según los datos del INE, respecto al mismo mes del año pasado, la realidad es que es el menor crecimiento registrado desde marzo del 2021 en tasa interanual. Motivo por el que se muestra preocupación en gran parte del sector. Por ahora, las familias han tenido acceso a los préstamos a tipos fijos, implantados tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y que continúan ofreciéndose, aunque a tipos más elevados.

FRENAZO EN LA CONCESIÓN DE HIPOTECAS: EL BCE Y LA BANCA ENDURECEN EL CRÉDITO

Al contrario de lo visto en Estados Unidos, los propietarios de la vivienda en España mantienen los precios elevados, sin realizar ajuste alguno. En agosto de este año, el precio ha subido en un 3,9% respecto al mismo mes del pasado año y un 0,4% en relación a julio. En ese mismo tiempo, el precio de la vivienda en Estados Unidos ha bajado en más de un 9%. Como suele ocurrir en épocas de crisis, la economía estadounidense marca el ritmo al resto.

Así, mientras en Estados Unidos la recesión ya es un hecho, en Europa aún no se ha presentado como tal, pero sí hay una alta probabilidad de que suceda. En España, por ejemplo, la ministra de Trabajo, Yolanda Díaz, ha pronunciado la palabra prohibida. En Alemania, se ha esquivado por una décima, mientras en Reino Unido la economía cae a un mayor ritmo del estipulado en los modelos. La banca habla abiertamente de esta nueva crisis, y uno de los termómetros de la economía, la vivienda, vuelve a tambalearse apenas 14 años después.

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