martes, 29 noviembre 2022

El terremoto hipotecario en EE UU abre brechas: crisis de liquidez, despidos y dación

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El terremoto en las hipotecas de EE UU alcanza serias magnitudes. Los primeros temblores de mayo apuntalaron a la recesión, confirmada en el segundo trimestre de este año. No obstante, pese al crecimiento del tercer trimestre y la salida de esta grave situación económica, las réplicas están aflorando. Sin oferta de viviendas, los hogares afrontan incrementos exponenciales en las cuotas, con las tasas hipotecarias a 30 años más elevadas desde el año 2000. Sin negocio y con un alud de daciones en pago, las propias empresas del sector, incluyendo los departamentos de algunos bancos, han procedido a despedir a personal.

Pero el problema no acaba ahí. La valoraciones de los bonos están provocando agujeros en balances y vuelven los fantasmas de la crisis subprime, cuando los activos tóxicos inundaron los mercados y golpeó con una furia inusitada la economía real poco tiempo después. ¿Se enfrenta ahora la economía mundial a la peor crisis financiera de la historia?

Los expertos preguntados por INVERSIÓN advierten de gravísimos desequilibrios, desajustes provocados en gran medida por los bancos centrales y sus ingentes inyecciones de capital. Asimismo, existe el riesgo de que la estanflación -desbocada inflación y enfriamiento económico- no sea transitoria sino que se enquiste.

Los precios de las viviendas comienzan a retroceder ante el fuerte incremento de las daciones en pago -resolución del préstamo hipotecario a cambio de la vivienda-, mientras las inmobiliarias más punteras pasan aprietos en sus cuentas. En España esta situación hubiera derivado en una oleada de impagos, mientras los hipotecados se enfrentarían al embargo y la banca a unas mayores presiones en su lucha para incrementar los niveles de solvencia y capital.

LAS TASAS HIPOTECARIAS EN EE UU ALCANZAN MÁXIMOS DE HACE 20 AÑOS

Según los últimos datos de la rescatada Freddie Mac, los intereses hipotecarios se sitúan por encima del 7%, niveles no vistos desde el año 2000. En concreto, la subida en la última semana es de casi un 2% respecto a la anterior. Estos intereses miden la tasa a 30 años y se han duplicado desde el inicio del año.

Con estos niveles, las familias estadounidenses están prácticamente fuera del mercado durante este 2022, mientras se ha forzado a otros a resolver el contrato mediante la entrega de llaves. Todo ello, con unas empeoradas condiciones financieras y una inflación que golpea con fuerza precisamente por el incremento de los alquileres -con un peso del 40% en el cálculo del Índice de Precios al Consumo en Estados Unidos-.

Una vivienda prefabricada en venta en San Diego por 100.000 dólares
Una vivienda prefabricada en venta en San Diego por una hipoteca de 100.000 dólares

De esta forma, la cuota para una hipoteca de 300.000 dólares, un precio más que razonable respecto a los anunciados en diversas inmobiliarias, se ha disparado en un 182%, hasta más de 2.000 euros mensuales frente a los 711 de enero. El interés a principios de año alcanzaba el 3,22%. Estas tasas, además, varían según quien la calcule. La banca apunta a un 7,14% a 30 años, mientras que la revista Mortgage News Daily los sitúa en el 7,22%, según recoge Bloomberg.

De esta forma, los recién hipotecados están consumiendo gran parte de sus ingresos para hacer frente a la cuota mensual, mientras las ventas se están desplomando y sin visos de mejora para fin de año. Asimismo, estos intereses aún pueden subir más si la Reserva Federal prosigue con su agresiva política monetaria, si bien el pequeño respiro de la inflación de octubre apunta a un incremento del 0,5% en vez del 0,75% registrado en las cuatro anteriores ascensos. Pero la FED está decidida a atajar la inflación cuanto antes y no es descartable ningún movimiento, más cuando ya no hay presión electoral.

LA BRECHA DE LOS BONOS: ¿VUELVEN A MANIPULAR LAS VALORACIONES?

Estos rápidos movimientos de la FED están provocando fuertes desequilibrios en los bonos corporativos privados. la diferencia entre el valor contable de los bonos y los valores reales en el mercado es especialmente preocupante, un quebradero de cabeza perjudicial para la banca, que se podría enfrentar a problemas de liquidez y restringir los intereses de los depósitos remunerados. Así, la deuda corporativa apenas registra rentabilidad al ser contratos firmados a intereses fijos en su mayoría y en un momento en el que los tipos estaban en el 0%.

La mayoría de los bonos en poder de la banca cotiza por debajo del precio registrado en balance

De esta forma, la banca está perdiendo valor si se desprendiera de los mismos, mientras que la prudencia llama a tenerlos en el balance hasta el vencimiento. «La mayoría cotiza por debajo del precio registrado en balance», sostienen desde Bloomberg. En este sentido, la agencia se hace eco de los datos publicados por The Wall Street Journal sobre el índice bancario KBW, donde 24 grandes entidades financieras mantienen en balance bonos a vencimiento por valor de 2,21 billones de dólares a cierre de septiembre.

LA BANCA EVITA CONTABILIZAR UNA BRECHA DE 300.000 M$

No obstante, el papel lo aguanta todo. La realidad es que esos bonos tienen un valor muy inferior en el mercado. En concreto, 1,91 billones, es decir, un 14% menos, pero la banca no lo refleja así en sus cuentas. La mayoría de los bonos son hipotecarios, como de la rescatada Fannie Mae, y también del Tesoro de Estados Unidos, con una curva de tipos invertida.

Los riesgos se encuentran en el impago de estos bonos por un lado y en el fuerte descenso de su valor –a mayor tasa de interés menor es su precio-. La traducción es sencilla. La banca se ve presionada por su propia compra de deuda en el pasado. Son los mayores tenedores y si los intereses continúan al alza, menor será su valoración y por tanto más estrecho es el margen de maniobra y la rentabilidad. Así las cosas, un incremento adicional de los intereses, como ocurrirá de nuevo en diciembre, acercará más las pérdidas por este tipo de bonos. Por el momento, esta banca se muestra confiada en los pagos de los intereses y en el principal cuando venza el plazo acordado.

LA BANCA EVITA VENDER BONOS PARA NO CONTABILIZAR PÉRDIDAS, MIENTRAS RESTRINGE LA LIQUIDEZ

La banca no puede tampoco vender esta deuda al mercado porque tendría que plasmar las pérdidas en el balance y las cantidades son enormes. En concreto, las 24 entidades tendrían que reconocer en su conjunto unos números rojos de 300.000 millones dólares.

Esta situación estrangula la liquidez y por esta razón las condiciones financieras en Estados Unidos han empeorado tanto desde el inicio del año. Los reguladores bancarios han pedido a la banca centrarse en los activos de máxima calidad, pero si lo hicieran dejarían secos los mercados secundarios de deuda y metería en mayores problemas a la economía.

«Los beneficios de la banca se verían perjudicados los próximos años si la remuneración de los depósitos supera el interés de estos bonos», sostiene la agencia. Venderlos por necesidades de liquidez haría que la banca incurriera en graves pérdidas y podría provocar una crisis financiera. Este escenario es probable, pero no a corto plazo.

Sin embargo, de ocurrir este escenario la economía podría entrar de nuevo en una crisis de confianza y se comenzaría a mirar qué contiene cada uno de estos bonos, si es que no se está haciendo ya, para evitar repetir los gravísimos errores del 2008. Asimismo, de vender estos bonos, la liquidez quedaría solo al alcance de unos pocos.

WELLS FARGO, UNA BRECHA DE 45.000 M$, EL 25% DE SU CAPITAL

Bank of America, uno de los perjudicados en la crisis subprime, ostenta hasta 644.000 millones de bonos a vencimiento. El valor de mercado de esta exposición es un 18% inferior, hasta los 528.000 millones. Esta diferencia de 116.000 millones equivale al 43% de su capital total, situado en 270.000 millones.

Es decir, en caso de tener que venderlos, Bank of America evitaría dar préstamos a los clientes o endurecería aún más las condiciones. La entidad aseguró que el capital y la posición de liquidez «son sólidos» y muy superiores a los exigidos por la FED. La entidad financiera, no obstante, no ha elevado la remuneración de los depósitos.

En Wells Fargo & Co, la brecha de valor de mercado para dichos bonos era de casi 45.000 millones, el 25% de su capital. La entidad registró pérdidas a cierre del tercer trimestre del año debido a las altas tasas de interés. Esta entidad financiera recibió una multa de 2.100 millones de dólares por falsear hipotecas en la crisis de 2008.

En concreto, negoció valores hipotecarios tóxicos a sabiendas y sin advertirlo. La firma «sabía que esos activos tenían informes erróneos sobre los ingresos de los hipotecados y que los créditos no se ajustaban a los criterios de calidad aplicados».

DESPIDOS EN LAS FIRMAS INMOBILIARIAS E HIPOTECARIAS

La mayoría de estas 24 entidades registraban una brecha de al menos el 10% de su capital. La diferencia entre el valor contable y el de mercado, esos 300.000 millones mencionados anteriormente, representa el 22% del capital. Las entidades están tratando de minimizar los riesgos al considerar ahora estos bonos como «disponibles para la venta», pero no deja de ser una argucia contable que suaviza las ganancias y evita el nerviosismo entre los inversores.

Estas mismas tensiones se han registrado en los fondos de pensiones de Reino Unido, que han vendido deuda del país para poder obtener liquidez para cubrir garantías debido al alza de tipos.

La banca no es la única exenta de problemas por este sismo hipotecario. Redfin, una de las inmobiliarias más punteras, han cuadruplicado las pérdidas en tasa interanual y sus beneficios se desploman más de un 54% en tasa intertrimestral. Ante los malos resultados, la promotora ha modificado por completo su estrategia al cerrar iBuying, su negocio de compraventa digital al considerar que estas elevadísimas tasas hipotecarias reduciría aún más la oferta.

Con este movimiento, ha procedido al despido del 13% de la plantilla, unas 862 personas. Es la segunda vez que esta empresa realiza recortes de personal en apenas cinco meses. En mayo, en pleno estrangulamiento de la oferta inmobiliaria diezmó su personal tras despedir a 450 trabajadores.

RECORTES DE PERSONAL EN LA BANCA

No es la única compañía en graves problemas. El gigante Opendoor, dedicado a las reformas inmobiliarias, ha despedido al 18% de su personal, hasta 550 empleados. Según su consejero delegado, Eric Wu, la situación es la peor en los últimos 40 años y por este motivo ha sido necesario realizar los recortes. El motivo no es otro que las elevadas tasas de interés en las hipotecas. Y es que, sin compraventa de viviendas no se realizan reformas y quienes tienen la vivienda en propiedad están mirando más por las facturas que por transformarla.

La banca, conocedora en profundidad de la situación, adelantó estos recortes hace cinco meses. Las divisiones hipotecarias se encontraron con el enfriamiento del mercado debido a los elevados precios, muy por encima de la burbuja de 2006 y 2007.

Sin actividad y sin apenas oferta inmobiliaria, las divisiones hipotecarias de la banca comenzaron a ajustar a plantilla. JP Morgan procedió en junio al despido de más de 1.000 empleados. Compass, otro de los gigantes inmobiliarios estadounidenses, siguió los pasos de Redfin a principios de verano con el recorte de 450 empleos.

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